Filippo Livera: KI-Immobilienbewertung: Wie digitale Tools den Immobilienverkauf verbessern

STILPUNKTE: Digitalisierung in der Immobilienwelt ist ein wichtiges Thema. Welche Tools nutzen Sie und warum?

Filippo Livera: Wir nutzen digitale Tools heute vor allem, um schneller, präziser und transparenter zu arbeiten. Dazu gehören bei uns unter anderem moderne Bewertungstools, CRM-Systeme, digitale Exposé-Erstellung, 360-Grad-Touren, datenbasierte Marktanalyse-Tools und auch KI-gestützte Bildbearbeitung.
Der große Vorteil liegt darin, dass wir Informationen deutlich besser bündeln, auswerten und für Eigentümer nachvollziehbar aufbereiten können. Das sorgt nicht nur intern für effizientere Abläufe, sondern verbessert auch die Vermarktung nach außen. Eigentümer profitieren von mehr Transparenz, einer fundierteren Preisstrategie und einer professionelleren Präsentation ihrer Immobilie. Mir ist dabei aber wichtig: Technik ist für uns kein Selbstzweck. Sie ist ein Werkzeug, das uns unterstützt. Die Einordnung, die Strategie und die persönliche Beratung bleiben weiterhin menschlich.

STILPUNKTE: Wie funktioniert eine KI-Immobilienbewertung? Welche Daten nutzt die KI zur Wertermittlung?

Filippo Livera: Eine KI-Immobilienbewertung arbeitet vereinfacht gesagt so, dass sie sehr große Mengen an Immobilien- und Marktdaten analysiert und daraus eine Werteinschätzung ableitet. Berücksichtigt werden beispielsweise Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zustand, Ausstattung, energetische Merkmale und vergleichbare Immobilien in der Umgebung.
Hinzu kommen häufig Mikrolagedaten, regionale Marktentwicklungen, Nachfrageverhalten und historische Vergleichswerte. Die KI erkennt Muster und Zusammenhänge sehr schnell und kann daraus einen belastbaren Wertkorridor ableiten. Das ist eine sehr gute Grundlage für eine erste fundierte Einschätzung. Entscheidend ist aber, dass diese Ergebnisse anschließend fachlich eingeordnet werden. Denn keine Immobilie ist am Ende nur ein Datensatz. Gerade Besonderheiten, individuelle Stärken oder auch Vermarktungsrisiken muss ein erfahrener Makler zusätzlich bewerten.

STILPUNKTE: Weshalb ist gerade Home Staging mittels KI-Tools sinnvoll und wie funktioniert das?

Filippo Livera: Weil Immobilien nicht nur rational, sondern immer auch emotional wahrgenommen werden. – Beim KI-gestützten Home Staging werden Fotos von Räumen digital so aufbereitet, dass die Immobilie virtuell eingerichtet und wohnlich inszeniert wirkt. Die Software erkennt Raumaufteilung, Perspektiven und Proportionen und ergänzt darauf abgestimmt Möbel, Dekoration und passende Stilrichtungen. Denn ein leerer Raum wirkt auf Bildern häufig kleiner, kühler und weniger einladend, als er tatsächlich ist. Umgekehrt kann ein vermieteter oder sehr individuell eingerichteter Raum schnell unruhig wirken und vom eigentlichen Potenzial der Immobilie ablenken.

KI-gestütztes Home Staging hilft dabei, genau dieses Potenzial sichtbar zu machen. Bei leerstehenden Immobilien kann Wohnlichkeit erzeugt werden, bei vermieteten Immobilien lassen sich Räume auf Wunsch neutralisieren, entrümpeln oder stilistisch anpassen. Das schafft ein klareres, hochwertigeres Gesamtbild und erleichtert es Interessenten, sich auf die Immobilie selbst zu konzentrieren. In der Praxis verbessert das oft die Wirkung des Exposés und damit auch die Qualität der Anfragen.

STILPUNKTE: Wie verbessern digitale Tools die datenbasierte Preis- und Nachfrageanalyse?

Filippo Livera: Digitale Tools ermöglichen es uns, Marktbewegungen sehr viel genauer zu beobachten und schneller auszuwerten. Wir sehen präziser, welche Objektarten in welcher Lage gefragt sind, in welchen Preisspannen besonders viel Resonanz entsteht und wie sich die Nachfrage regional entwickelt. Zusätzlich lassen sich Vergleichsobjekte, Klickzahlen, Anfragen und Marktreaktionen systematisch analysieren. Dadurch wird die Preisfindung deutlich fundierter. Ein guter Angebotspreis ist schließlich nicht einfach der höchste Wunschpreis, sondern der Preis, den der Markt tatsächlich mitträgt. Genau dabei helfen Daten enorm, weil sie Entwicklungen sichtbar machen, die man rein aus dem Bauchgefühl heraus oft nicht so sauber erkennen würde.

STILPUNKTE: Welche Auswirkungen hat das auf die Preisermittlung einer Immobilie?

Filippo Livera: Die Preisermittlung wird dadurch nachvollziehbarer, marktnäher und strategischer. Eigentümer können heute viel besser verstehen, wie sich ein Preis herleitet und warum ein bestimmter Wert realistisch ist. Das schafft Vertrauen und hilft dabei, klassische Überpreisungen zu vermeiden, die eine Vermarktung oft unnötig verlängern.
Gleichzeitig lassen sich besondere Stärken einer Immobilie gezielter herausarbeiten, etwa eine gute Mikrolage, ein gepflegter Zustand, ein attraktiver Grundriss oder Entwicklungspotenziale. Daten liefern die Basis, Erfahrung und Marktkenntnis sorgen dann dafür, dass aus dieser Basis am Ende eine sinnvolle Preisstrategie wird.

STILPUNKTE: Eine 360-Grad-Tour wird inzwischen oftmals angeboten. Welche Erfahrungen haben Sie damit gemacht?

Filippo Livera: Sehr gute. Eine 360-Grad-Tour vermittelt Interessenten schon vorab einen wesentlich intensiveren Eindruck von einer Immobilie als klassische Fotos allein. Gerade das Raumgefühl, die Wege innerhalb der Wohnung oder des Hauses und die Wirkung der einzelnen Bereiche lassen sich dadurch deutlich besser erfassen.
Unsere Erfahrung ist, dass Vor-Ort-Termine dadurch oft qualifizierter werden. Interessenten beschäftigen sich im Vorfeld viel intensiver mit dem Objekt und können besser einschätzen, ob die Immobilie grundsätzlich zu ihnen passt. Das spart Zeit, reduziert Streuverluste und verbessert die Qualität des gesamten Vermarktungsprozesses.

STILPUNKTE: Ersetzt eine digitale Besichtigung den Vor-Ort-Termin?

Filippo Livera: Nein, sie ersetzt ihn nicht vollständig. Eine digitale Besichtigung ist ein sehr gutes Instrument zur Vorauswahl, aber sie kann den persönlichen Eindruck vor Ort nicht komplett ersetzen. Aspekte wie Licht, Geräusche, Umfeld, Gerüche oder das tatsächliche Wohngefühl lassen sich digital nur eingeschränkt transportieren.
Ich sehe digitale Besichtigungen deshalb ganz klar als Ergänzung. Sie helfen dabei, Prozesse effizienter zu gestalten und Interessenten besser vorzubereiten. Der Vor-Ort-Termin bleibt aber ein zentraler Bestandteil jeder fundierten Kaufentscheidung.

STILPUNKTE: Kann KI ein gutes, seriöses Exposé automatisch erstellen?

Filippo Livera: KI kann heute sehr gut dabei helfen, Informationen zu strukturieren, Texte vorzubereiten und erste Exposé-Entwürfe zu erstellen. Das spart Zeit und kann Prozesse deutlich beschleunigen. Ein wirklich gutes und seriöses Exposé entsteht aber nicht allein auf Knopfdruck. Gerade im Immobilienbereich braucht es sprachliches Feingefühl, fachliche Einordnung und rechtssichere Formulierungen. Ein Exposé muss nicht nur ansprechend, sondern auch korrekt, transparent und glaubwürdig sein. Deshalb ist KI für uns an dieser Stelle ein starkes Unterstützungstool, aber kein Ersatz für professionelle Prüfung und redaktionelle Feinarbeit.

STILPUNKTE: Wie unterscheidet sich eine KI-Bewertung von einem Gutachten?

Filippo Livera: Eine KI-Bewertung ist in erster Linie eine schnelle, datenbasierte Markteinschätzung. Sie eignet sich hervorragend, um eine erste Orientierung zu bekommen oder eine Vermarktung vorzubereiten. Ein Gutachten ist dagegen deutlich umfangreicher, individueller und je nach Anlass auch rechtlich anders einzuordnen.
Beim Gutachten steht die persönliche Prüfung durch einen Sachverständigen, die detaillierte Objektaufnahme und die methodisch saubere Herleitung im Vordergrund. Die KI liefert schnell eine starke Grundlage. Das Gutachten geht deutlich tiefer und ist insbesondere dann relevant, wenn es um gerichtliche, steuerliche oder erbrechtliche Fragestellungen geht.

STILPUNKTE: Welche Auswirkungen hat die Digitalisierung in Ihrem Arbeitsalltag?

Filippo Livera: Die Digitalisierung sorgt in unserem Arbeitsalltag vor allem für mehr Effizienz, klarere Prozesse und eine höhere Qualität in vielen einzelnen Schritten. Bewertungen können fundierter vorbereitet, Exposés schneller erstellt und Vermarktungsdaten deutlich besser ausgewertet werden. Auch die Kommunikation mit Eigentümern und Interessenten ist strukturierter und transparenter geworden.
Der wichtigste Punkt ist für mich aber: Digitalisierung schafft Freiräume. Sie nimmt uns Routineaufgaben ab und gibt uns mehr Zeit für das, was im Immobilienverkauf wirklich entscheidend ist, nämlich Beratung, Strategie, Verhandlung und persönliches Vertrauen. Genau deshalb passt der Gedanke „High Touch statt nur High Tech“ für mich so gut. Die Technik unterstützt uns, aber verkauft wird am Ende immer noch zwischen Menschen.

STILPUNKTE: Was ist aus Ihrer Sicht die wichtigste Botschaft, wenn es um KI und Digitalisierung im Immobilienverkauf geht?

Filippo Livera: Die wichtigste Botschaft ist für mich, dass Digitalisierung und KI den Immobilienverkauf nicht unpersönlicher machen müssen. Im Gegenteil: Richtig eingesetzt sorgen sie für mehr Transparenz, bessere Analysen und eine professionellere Präsentation. Dadurch wird die Beratung oft sogar noch stärker. Die besten Ergebnisse entstehen dort, wo digitale Präzision auf menschliche Erfahrung trifft. Technik kann vieles schneller und datenbasierter machen. Vertrauen, Einordnung und Verhandlung bleiben aber ganz klar menschliche Stärken. Genau dieses Zusammenspiel macht heute den Unterschied.

Häufig gestellte Fragen