Jörg Rechermann: Wie hat der Immobilienmarkt in Köln in den letzten fünf Jahren verändert und wie lautet die Prognose?

STILPUNKTE: Wenn wir auf die letzten Jahre zurückblicken, was waren aus Ihrer Sicht die massivsten Einschnitte, die den Kölner Immobilienmarkt seither nachhaltig verändert haben?

Jörg Rechermann: Aus meiner Sicht haben drei Entwicklungen den Markt nachhaltig geprägt. Der größte Einschnitt war sicherlich die Zinswende ab 2022. Nach Jahren historisch niedriger Finanzierungskosten stiegen die Bauzinsen rasant. Das hat die Kaufkraft der Interessenten spürbar reduziert. Ging es früher darum, welche Immobilie man kaufen möchte, hieß es plötzlich: Was kann ich mir überhaupt noch leisten? Das hat zu einer deutlich realistischeren Preisbildung geführt.

Der zweite Faktor ist die anhaltend geringe Neubautätigkeit. Köln wächst, doch hohe Baukosten bremsen Projekte aus. Die Folge ist ein knappes Angebot, das für einen hohen Nachfrageüberhang sorgt.

Der dritte Wandel betrifft die Käuferansprüche: Themen wie Energieeffizienz und Nachhaltigkeit haben heute einen ganz anderen Stellenwert als beispielsweise noch in 2021. Der energetische Zustand einer Immobilie ist mittlerweile oft ein entscheidender Faktor für die Kaufentscheidung und den erzielbaren Preis.

STILPUNKTE: Inwiefern hat sich die Schere zwischen den Wunschpreisen der Verkäufer und den tatsächlichen Abschlusswerten in begehrten Lagen in Köln heute verändert?

Jörg Rechermann: Vor fünf Jahren befanden wir uns in einem extremen Verkäufermarkt. Heute sehen wir einen deutlich differenzierteren Markt. Käufer prüfen heute sehr genau, ob Preis, Lage und Zustand zusammenpassen. In begehrten Lagen wie Lindenthal, Marienburg oder Teilen der Innenstadt ist die Nachfrage nach wie vor hoch. Dort werden marktgerecht bewertete Objekte auch heute sehr erfolgreich verkauft.

Die Schere zum Wunschpreis geht allerdings weiter auseinander, wenn die Vorstellungen nicht dem aktuellen Markt entsprechen. Realistisch eingepreiste Immobilien erzielen weiterhin sehr gute Ergebnisse. Überzogene Preise führen dagegen zu langen Vermarktungszeiten. Nicht mehr der Wunschpreis entscheidet, sondern der Marktpreis. Eine fundierte Immobilienbewertung und eine professionelle Strategie durch einen Immobilienmakler sind in Köln und Umgebung heute wichtiger denn je.

STILPUNKTE: Wie stark beeinflusst der energetische Zustand einer Immobilie heute die Vermarktungsdauer und den erzielbaren Preis im Vergleich zur Situation vor der Energiekrise?

Jörg Rechermann: Der energetische Zustand hat heute einen deutlich größeren Einfluss auf den Verkaufserfolg als vor der Energiekrise. Durch gestiegene Energiekosten und strengere Gesetze achten Käufer bei Besichtigungen extrem auf Heizungsart, Dämmung und den Energieausweis. Energieeffiziente Bestandsimmobilien werden häufig schneller verkauft, weil Käufer die Planbarkeit schätzen und unvorhersehbare Investitionen vermeiden wollen.

Man darf aber nicht den Fehler machen, ausschließlich auf die Energieeffizienz zu schauen. Gerade in Köln bleibt die Lage der wichtigste Werttreiber. Eine sanierungsbedürftige Immobilie in Top-Lagen bleibt attraktiv. Der Unterschied ist jedoch, dass Käufer Modernisierungskosten heute knallhart direkt im Kaufpreis berücksichtigen. Die Energieeffizienz ist von einem Zusatzargument zu einem echten Preisfaktor geworden, wenn Sie eine Immobilie in Köln verkaufen möchten. Aufgrund der Bedeutung dieses Themas nutzen wir bei VON POLL Immobilien einen Sanierungsrechner und erstellen kostenfreie Sanierungspläne für unsere Kaufinteressenten.

STILPUNKTE: Spüren Sie aufgrund des mangelnden Neubaus in der Innenstadt eine signifikante Verschiebung der Nachfrage hin zu den Kölner Randbezirken oder dem Speckgürtel?

Jörg Rechermann: Ja, diese Stadtentwicklung beobachten wir sehr deutlich. Der Wohnungsmangel in den innerstädtischen Lagen zwingt viele Kaufinteressenten dazu, ihren Suchradius zu erweitern. Für viele Familien ist die Frage entscheidend, wo sie sich ihren Wohntraum überhaupt noch realisieren können.

Besonders gefragt sind Standorte mit guter Anbindung, wie der Rhein-Erft-Kreis, Rhein-Sieg-Kreis oder Orte wie Frechen, Hürth und Pulheim. Von einer Abwanderung würde ich dennoch nicht sprechen. Die Nachfrage nach innerstädtischen Wohnlagen ist weiterhin hoch. Vielmehr erleben wir eine Ausweitung des Suchradius: Der Ballungsraum wächst stärker zusammen und die umliegenden Kommunen bieten eine hohe Wohnqualität. Der Immobilienmarkt endet längst nicht an der Kölner Stadtgrenze.

STILPUNKTE: Welche Kölner Veedel sind Ihre persönlichen Prognose-Favoriten für die kommenden zwei Jahre, wenn es um das größte Potenzial für Wertsteigerungen geht?

Jörg Rechermann: Wenn wir uns auf das linksrheinische Köln konzentrieren, sehe ich das größte Potenzial in Veedeln, die eine hohe Lebensqualität bieten, aber beim Preisniveau noch Entwicklungsspielraum haben. Meine Favoriten für Immobilien in Köln sind Zollstock, Raderthal, Weidenpesch und Niehl. Die Immobilienpreise sind dort im Vergleich zu den Premiumlagen teilweise noch etwas zugänglicher.

Auch Junkersdorf bleibt spannend. Der Stadtteil vereint großzügiges Wohnen und viel Grün; Wer langfristige Werthaltigkeit sucht, kommt an Lindenthal, Marienburg und Rodenkirchen nicht vorbei, die auch im Segment für Luxusimmobilien in Köln die Benchmarks setzen. Die größte Dynamik erwarte ich jedoch in den erstgenannten, aufstrebenden Veedeln.

STILPUNKTE: Wenn wir auf die nächsten zwei bis drei Jahre blicken: Rechnen Sie für den Kölner Raum eher mit einer Phase der Preisstagnation oder sehen wir bereits die Vorboten für den nächsten Aufschwung?

Jörg Rechermann: Ich glaube weder an Stagnation noch an einen neuen Boom wie vor 2022. Die Rahmenbedingungen sprechen für einen moderaten, nachhaltigen Aufwärtstrend auf dem Immobilienmarkt in Köln aktuell. Die Nachfrage ist zurückgekehrt und die Finanzierungskonditionen haben sich eingependelt. Das zentrale Problem der Stadtentwicklung Köln bleibt jedoch, dass weiterhin deutlich zu wenig Wohnraum geschaffen wird.

Ein anhaltender Nachfrageüberhang trifft auf ein begrenztes Angebot. Das wird den Markt stützen und macht Immobilien weiterhin zu einer attraktiven Kapitalanlage. Gefragt bleiben vor allem Objekte in guten Lagen mit solidem energetischen Standard. Wir stehen eher am Beginn einer neuen, gesünderen Wachstumsphase, die stärker von realen Fundamentaldaten geprägt sein wird.

Häufig gestellte Fragen