André Arndt: QNG-Zertifizierung und Nachhaltigkeit für Neubau und Bestandsimmobilien

STILPUNKTE: Was bedeutet die QNG-Zertifizierung konkret für Bauherren und Eigentümer – für Immobilien im Allgemeinen?

André Arndt: QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ und ist ein staatliches Siegel des Bundesbauministeriums. Es bewertet ein Gebäude über den gesamten Lebenszyklus: Bau, Betrieb, Rückbau. Geprüft werden Energieeffizienz, Treibhausgas-Bilanz, Schadstoffe in Baumaterialien, Barrierefreiheit, sommerlicher Wärmeschutz und mehr. Für Bauherren hat das zwei konkrete Vorteile: QNG ist Voraussetzung für die KfW‑Förderung „Klimafreundlicher Neubau“ (KfW 297/298), und es schafft eine objektive Qualitätsaussage, die im Verkauf oder bei der Vermietung sehr viel wert sein kann. Statt „energieeffizient gebaut“ steht da ein nachvollziehbares, geprüftes Siegel.

STILPUNKTE: Welche Voraussetzungen muss ein Gebäude erfüllen, um das QNG-Siegel zu erhalten?

André Arndt: Im Kern sind es energetische und ökologische Anforderungen. Im Neubau muss das Effizienzhaus-Niveau 40 erreicht werden. Dazu kommen Grenzwerte für die Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus (24 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr für QNG-PLUS, strenger für QNG-PREMIUM). Es gibt Anforderungen an schadstoffarme  Baumaterialien, an die Barrierefreiheit, an den sommerlichen Wärmeschutz und an die Robustheit gegen Klimafolgen. Eine Ökobilanz nach den QNG-Vorgaben ist Pflicht. Den Nachweis führt ein akkreditierter Auditor über eine Zertifizierungsstelle wie die DGNB, NaWoh (Wohnungsbau) oder BiRN (im Bestand).

STILPUNKTE: Welche Rolle spielt ein Gebäudeenergieberater bei der QNG-Zertifizierung?

André Arndt: Ohne Energieberater geht es kaum. Der Effizienzhaus-Nachweis und die Ökobilanz nach QNG-Vorgaben sind klassische Energieberater-Themen. Wer den Auditor erst spät einbindet, läuft Gefahr, dass schon Materialentscheidungen getroffen wurden, die das Siegel kippen. Ich bin selbst DGNB‑Auditor und DGNB‑Consultant und kann den Prozess von Anfang an begleiten: vom ersten Entwurf über die Materialauswahl bis zum geprüften Schlussnachweis. Das verkürzt Wege und vermeidet teure Korrekturen während der Bauphase.

STILPUNKTE: Gibt es unterschiedliche QNG-Anforderungen für Wohn- und Nichtwohngebäude? 

André Arndt: Ja. QNG-WG für Wohngebäude und QNG-NWG für Nichtwohngebäude sind getrennte Systeme mit eigenen Kriterien. Bei Bürobauten, Schulen oder Verwaltungsgebäuden spielen Themen wie Tageslicht, akustischer Komfort und Nutzerprofile eine andere Rolle als bei Wohngebäuden. Auch die CO₂-Grenzwerte sind anders gefasst, weil Nutzungsintensität und Technikausstattung im Nichtwohnbau ganz andere Werte erzeugen. Für Bauherren heißt das: Welcher Nachweisweg passt, hängt direkt am Nutzungstyp.

STILPUNKTE: Welche nachhaltigen Baustoffe sind für QNG besonders relevant?

André Arndt: Holz aus zertifizierter Forstwirtschaft (FSC oder PEFC) hat in der Ökobilanz eine sehr gute CO₂-Bilanz. Naturdämmstoffe wie Zellulose, Holzfaser und Hanf schneiden besser ab als viele synthetische Alternativen. Mineralische Putze und Kalkfarben sind in der Regel schadstoffarm. Wichtig ist nicht der Marketingbegriff, sondern der Nachweis: Jedes Material braucht für die QNG-Ökobilanz eine Umweltproduktdeklaration (EPD). Wer in der Planung schon auf EPD-fähige Produkte achtet, hat es im Audit deutlich leichter.

STILPUNKTE: Wie beeinflusst die Energieeffizienzklasse die Nachhaltigkeitsbewertung eines Gebäudes?

André Arndt: Sie ist ein wesentlicher Faktor, aber nicht der einzige. Eine hohe Effizienzklasse senkt den Energieverbrauch im Betrieb und damit die CO₂-Emissionen. QNG geht aber weiter und rechnet die graue Energie der Baustoffe mit ein, also den CO₂-Aufwand für Herstellung, Transport und späteren Rückbau. Dadurch kann es passieren, dass ein Gebäude in der Effizienzklasse A+ gebaut wird, aber wegen ungünstiger Materialien in der Lebenszyklus-Bilanz schlecht abschneidet. QNG zwingt die Planung dazu, beides gleichzeitig zu denken.

STILPUNKTE: Wie lassen sich CO₂-Emissionen im Gebäudebetrieb nachhaltig reduzieren?

André Arndt: Über mehrere Hebel. Wärmepumpe statt fossiler Heizung, eigener Solarstrom mit oder ohne Batteriespeicher, hydraulischer Abgleich der Heizung, Lüftung mit Wärmerückgewinnung und ein gezieltes Verbrauchsmonitoring. Die größten Einsparungen kommen aus dem Wechsel des Energieträgers, also weg von Öl und Gas hin zu Strom aus erneuerbaren Quellen. Wichtig ist die Reihenfolge: Erst die Hülle bei Bedarf verbessern, damit die Wärmepumpe bei niedrigen Vorlauftemperaturen effizient arbeitet, dann die Heiztechnik tauschen. Wer es umgekehrt macht, dimensioniert oft falsch.

STILPUNKTE: Wie kann eine Sanierung QNG-konform umgesetzt werden?

André Arndt: Über das Modul „QNG für sanierte Gebäude“. Die Anforderungen sind an den Bestand angepasst, aber im Prinzip gilt dasselbe: Energetisches Ziel ist meist das Effizienzhaus 70 EE oder besser, dazu kommen die Lebenszyklus-, Schadstoff- und Komfortkriterien. Der Bestand ist schwieriger als der Neubau, weil viele Bauteile vorhanden sind und ihre Eigenschaften mitgerechnet werden müssen. Eine saubere Bestandsaufnahme zu Beginn ist deshalb noch wichtiger als beim Neubau, sonst stimmen die Annahmen in der Ökobilanz nicht.

STILPUNKTE: Welche Fördermittel sind direkt an die QNG-Zertifizierung gekoppelt?

André Arndt: Die KfW-Programme Klimafreundlicher Neubau (KfW 297/298) verlangen für die höhere Förderstufe das QNG-Siegel in Plus oder Premium. Ohne QNG gibt es nur die Basisförderung. Bei sanierten Gebäuden gibt es im Programm KfW 261 (Effizienzhaus) bei Erreichen einer Nachhaltigkeitsklasse mit QNG einen erhöhten Tilgungszuschuss. Das macht im Einzelfall einen Unterschied von mehreren zehntausend Euro pro Wohneinheit aus. Für Investoren ist QNG damit nicht nur eine Qualitätsaussage, sondern ein direkter Förderhebel.

STILPUNKTE: Welche Fehler sollte man tunlichst vermeiden, um eine erfolgreiche Zertifizierung nicht zu gefährden?

André Arndt: Den Auditor zu spät einbinden, ist der häufigste. Wer erst in der Bauphase merkt, dass Materialentscheidungen das Audit gefährden, hat ein Problem. Zweiter Fehler: Materialien ohne EPD wählen, weil sie billiger sind. Damit fehlen Daten für die Ökobilanz. Dritter Fehler: Schadstoffprüfungen nicht dokumentieren, etwa bei Klebstoffen oder Lacken. Und ein Klassiker: lückenhafte Baudokumentation. Das QNG-Audit prüft, was tatsächlich verbaut wurde, nicht was geplant war. Ohne saubere Lieferscheine, Datenblätter und Fotos kommt man da nicht durch. 

STILPUNKTE: Wie wirkt sich QNG langfristig auf den Immobilienwert aus? 

André Arndt: QNG-Gebäude sind besser vermietbar, gerade an institutionelle Mieter, die zunehmend ESG-Kriterien einhalten müssen. Sie haben niedrigere Betriebskosten und sind robuster gegen kommende regulatorische Verschärfungen. Bei Immobilientransaktionen taucht QNG mittlerweile als wertbildender Faktor in den Bewertungsgutachten auf. Wer heute zertifiziert baut, sichert sich einen Vorsprung für die nächsten zwanzig oder dreißig Jahre. Gebäude ohne nachweisbaren Nachhaltigkeitsstandard werden in dieser Zeit in der Bewertung eher zurückfallen.

Häufig gestellte Fragen