Ysabel Schöpf & Philipp Schöpf: Home Staging beim Immobilienverkauf – Warum die richtige Inszenierung den Unterschied machen kann

STILPUNKTE: Home Staging wird immer häufiger angeboten. Was verstehen Sie bei Schöpf & Co. unter professionellem Home Staging – und was unterscheidet Ihr Konzept vom bloßen „Schönmachen“ einer Immobilie?

Ysabel Schöpf: Home Staging vermittelt ein wohnliches Gefühl, damit sich Interessenten vorstellen können, dort zu leben. In leeren Räumen bleiben zu viele Fragen offen: Wie groß wirkt der Raum, wie fällt das Licht, welche Aufteilung ist sinnvoll? Stehen noch die Möbel der Vorbesitzer, entsteht dieselbe Unsicherheit – Psychologen sprechen bei dieser unsichtbaren Hürde von Entscheidungsparalyse.

Um dies zu vermeiden, setzen wir auf professionelles Home Staging: Durch bewusste Möblierung, gezielte Blickpunkte und Lichtführung wird die Architektur hervorgehoben statt überdeckt. Ein Fenster wird zum Highlight, ein offener Grundriss erhält Struktur. Das unterscheidet auch Home Staging vom bloßen „Schönmachen“. Klassische Malerarbeiten, Aufräumen oder Entrümpeln sind zunächst einmal Voraussetzungen für eine gute Präsentation. Danach beginnt die eigentliche Arbeit. Denn tatsächlich können sich über achtzig Prozent der Interessenten leere Räume gar nicht möbliert vorstellen. Und falls noch Möbelstücke der bisherigen Bewohner vorhanden sind, erschwert dies die Wahrnehmung zusätzlich, bis hin zum Stress.

Home Staging hingegen bringt die Stärke einer Immobilie zum Vorschein, Unsicherheiten werden aufgelöst und Klarheit macht sich breit. 

STILPUNKTE: Sie setzen besonders auf reales Home Staging vor Ort. Warum ist Ihnen die tatsächliche Inszenierung einer Immobilie wichtiger als eine rein digitale Aufbereitung von Bildern?

Ysabel Schöpf: Digitales Home Staging kann eine Realität vorgaukeln, die der Interessent bei der Besichtigung anschließend nicht vorfindet. Genau das halten wir für problematisch. Wenn im Exposé oder auf Immobilienportalen wunderschöne Bilder zu sehen sind und die tatsächliche Immobilie vor Ort deutlich anders wirkt, entsteht Enttäuschung. Das ist kontraproduktiv. Der Interessent macht dann gedanklich sofort Preisabschläge, da seine Erwartung nicht erfüllt wurde.

Für uns muss die Präsentation deshalb mit der Realität übereinstimmen. Was wir auf Bildern zeigen, sollte der Kunde bei der Besichtigung auch tatsächlich erleben.

STILPUNKTE: Nicht jede Immobilie braucht die gleiche Inszenierung. Wie entscheiden Sie, welche Maßnahmen für ein Haus oder eine Wohnung wirklich sinnvoll sind – und wo bewusst weniger mehr ist?

Ysabel Schöpf: Es geht nicht darum, dass jemand ein gutes Händchen fürs Dekorieren hat. Home Staging ist keine Bauchgefühl-Sache, sondern erlerntes Handwerk und Fachwissen: Wie etwa wirken kleine Räume größer, wie setzt man Licht in Szene, welches Farbkonzept passt zu welcher Immobilie? Ein Haus aus den Achtzigern verlangt eine andere Gestaltung, ein anderes Konzept als ein Neubau, ein Fachwerkgebäude eine andere Ansprache als ein Designobjekt für Doppelverdiener ohne Kinder. Entscheidend ist hierbei immer die Immobilie selbst und die Zielgruppe, die wir erreichen möchten. Und manchmal bedeutet professionelles Staging eben auch, bewusst nicht zu viel zu machen. 

STILPUNKTE: Manchmal geht es beim Home Staging offenbar sogar über Einrichtung und Dekoration hinaus. Wann empfehlen Sie Eigentümern kleinere Renovierungen oder Reparaturen, bevor die Immobilie auf den Markt kommt?

Ysabel Schöpf: Das sollte man nüchtern und realistisch betrachten. Völlig klar, dass schöne Möbel vor einer verschlissenen Blümchentapete und einem alten grünen Teppichboden nicht gerade besonders reizvoll auf den Betrachter wirken und damit auch wenig Sinn ergeben. In solchen Fällen empfehlen wir, zunächst zu und gegebenenfalls den Boden zu erneuern. Auch abgerissene Tapeten, vergilbte Wände oder sichtbare Schäden gehören vor dem Verkaufsstart beseitigt.

Dabei muss aber nicht automatisch umfangreich renoviert werden. Häufig reichen Malerarbeiten, ein neuer Bodenbelag oder die Reparatur einzelner defekter Elemente. Es geht nicht darum, aus einem Verkaufsobjekt eine komplett neue Immobilie zu machen. Es geht darum, störende Punkte zu beseitigen und die vorhandenen Qualitäten wieder sichtbar werden zu lassen.

STILPUNKTE: Wie stark beeinflusst die Präsentation Ihrer Erfahrung nach, die emotionale Wahrnehmung einer Immobilie – und damit letztlich auch die Bereitschaft eines Interessenten, sich für sie zu entscheiden?

Ysabel Schöpf: Sehr stark. Eine gute Präsentation sorgt dafür, dass Interessenten eine Immobilie mit einer positiven Grundstimmung besichtigen. Gerade ältere Immobilien können dadurch moderner und gepflegter wahrgenommen werden. Entscheidungen werden leichter und schneller getroffen, da viele Fragen bereits durch die Gestaltung beantwortet werden.

Wir vergleichen das gern mit einem Auto: Wie verkauft sich ein Fahrzeug, das ungewaschen ist, in dem noch alles herumliegt und vielleicht sogar Zigarettenstummel im Fußraum liegen? Natürlich nicht besonders gut. Bei einer Immobilie verhält es sich ähnlich. Auch bei einem Bewerbungsgespräch oder einem Date überlegt man sich, welchen ersten Eindruck man vermitteln möchte. Warum sollte das bei ausgerechnet dem Verkauf einer Immobilie anders sein? 

STILPUNKTE: Kann professionelles Home Staging tatsächlich dazu beitragen, eine Immobilie schneller oder zu einem besseren Preis zu verkaufen? Und worauf kommt es dabei an, damit aus einer schönen Präsentation auch ein wirtschaftlicher Mehrwert entsteht?

Ysabel Schöpf: Ja, in der Regel lässt sich eine Immobilie hiermit schneller und zu einem besseren Preis verkaufen. Doch selbst das beste Home Staging hilft nicht, wenn der Startpreis falsch angesetzt ist. Am Markt sind derzeit Preiskorrekturen von über hunderttausend Euro nach unten zu beobachten, und das ist keine Seltenheit. Präsentation, Preis und Verkaufsprozess müssen zusammenpassen, um erfolgreich ans Ziel zu gelangen.

Auch mein Sohn Philipp Schöpf, Bankkaufmann und B. A. Immobilienwirtschaft, bringt hier mit seinem aktuellen Fachwissen aus Finanzierung und Marktanalyse eine zusätzliche, wertvolle Perspektive in unsere Beratung ein.

STILPUNKTE: Was würden Sie Eigentümern raten, die ihre Immobilie verkaufen möchten und überlegen, selbst mit Aufräumen, Dekorieren und neuen Fotos für den richtigen ersten Eindruck zu sorgen?

Ysabel Schöpf: Holen Sie sich professionelle Unterstützung – oder investieren Sie in einen Home-Staging- und Fotografiekurs samt passender Kameraausrüstung. Beschäftigen Sie sich mit Bildbearbeitung. Handyfotos mit ein wenig Deko reichen nicht aus und wirken beim Verkauf einer hochwertigen Immobilie schnell amateurhaft und dilettantisch. Wer einen ernsthaften Verkauf anstrebt, sollte auch die Präsentation seriös angehen – wir als Makler Bonn stehen hierfür gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Die Experten und Makler von Schöpf & Co., mit Sitz in Bonn und Bad Godesberg, sind DIE Ansprechpartner, wenn es um Immobilien geht – und das in bereits vierter Generation!

Häufig gestellte Fragen