Ysabel Schöpf & Philipp Schöpf: Immobilienwert ermitteln – Warum der richtige Preis über den Verkaufserfolg entscheidet

STILPUNKTE: Viele Eigentümer haben eine recht konkrete Vorstellung davon, was ihre Immobilie beim Verkauf erzielen soll. Woher kommen solche Einschätzungen – und warum liegen persönliche Preisvorstellungen und der tatsächliche Marktwert manchmal deutlich auseinander?

Ysabel Schöpf: Meist aus emotionalen Gründen. Das eigene, bis gerade eben vielleicht selbst noch bewohnte Haus ist voller Erinnerungen, die verständlicherweise als wertvoll empfunden und damit unbewusst als Wert eingepreist werden. Jedoch werden damit bestimmte Eigenschaften der Immobilie manches Mal höher bewertet, als sie am Markt tatsächlich wert sind. Auch wenn es noch so schwerfällt – beim Hausverkauf hilft nur eines: Abschied nehmen und loslassen!

Ein weiterer häufiger Fehler ist die Rechnung. Viele Eigentümer addieren schlicht Anschaffungs- und Renovierungskosten plus gewünschten Gewinn. Und daraus ergibt sich dann der angebliche Verkaufspreis. Allerdings funktioniert der Immobilienmarkt etwas anders!

Hinzu kommen oft ungenaue Internetrecherchen oder Aussagen aus dem persönlichen Umfeld. Der Nachbar berichtet euphorisch, was sein Haus angeblich gebracht hat. All das sind Zahlen, die selten stimmen, mehrheitlich mit den falschen Vergleichsobjekten erhoben wurden und mit äußerster Vorsicht zu betrachten sind! 

STILPUNKTE: Welche Faktoren fließen in eine professionelle Marktwertanalyse ein? Ist die Lage tatsächlich immer das entscheidende Kriterium – oder gibt es bei (hochwertigen) Immobilien noch ganz andere Aspekte, die den Wert maßgeblich beeinflussen?

Ysabel Schöpf: Lage und Mikrolage sind immer wichtige und zentrale Faktoren. Wobei gerade die Mikrolage unserer Erfahrung nach aber häufig unterschätzt wird. Wie laut ist es? Wie hell sind die Räume durch Lichteinfall und wie ist die Sonneneinstrahlung? Wie ist das Haus ausgerichtet? Wie sieht es mit den Nachbarn aus? Und wie gut ist die Infrastruktur?

Darüber hinaus betrachten wir die Ausstattung, bereits durchgeführte Renovierungen oder einen vorhandenen Renovierungsstau, den Grundriss, die Grundstücksgröße sowie Zimmergröße und Zimmeranzahl. Auch der energetische Zustand spielt eine Rolle.

Bei einem Grundstück ist beispielsweise relevant, wie es geschnitten ist und ob es sich um eine Hanglage handelt. Ebenso wichtig kann sein, wie das Haus auf dem Grundstück positioniert und ausgerichtet ist. Gerade bei hochwertigen Immobilien sind es oft mehrere Faktoren, die zusammen den tatsächlichen Wert bestimmen.

STILPUNKTE: Im Internet finden sich zahlreiche Immobilienwertrechner und Vergleichsangebote. Wie aussagekräftig sind solche Instrumente – und wo liegen ihre Grenzen im Vergleich zu einer individuellen Immobilienbewertung durch einen erfahrenen Experten?

Ysabel Schöpf: Solche Rechner sind nur bedingt aussagekräftig. Viele Besonderheiten einer Immobilie können von einem automatisierten Tool gar nicht erfasst werden. Hinzu kommt, dass die Eingaben bei diesen Online-Rechnern häufig nicht korrekt vorgenommen werden. Auch angeführte Vergleichsobjekte können problematisch sein. Gerade wenn eine Immobilie beispielsweise nahe an der Grenze zweier Stadtteile liegt, können Online-Rechner Objekte heranziehen, die auf den ersten Blick vergleichbar erscheinen, tatsächlich aber in einer anderen Marktsituation liegen.

Ein Immobilienwert lässt sich deshalb nicht seriös allein aus einigen Eckdaten ableiten. Man muss die Immobilie und ihren konkreten Markt kennen – genau das ist unsere tägliche Arbeit als Makler in Bonn und Bad Godesberg. 

STILPUNKTE: Was kann passieren, wenn eine Immobilie mit einem zu hohen oder zu niedrigen Angebotspreis auf den Markt kommt? Warum ist gerade der richtige Einstiegspreis für den weiteren Verkaufsverlauf so entscheidend?

Ysabel Schöpf: Ein zu hoher Preis kann eine Immobilie schnell zum Ladenhüter machen. Die Nachfrage bleibt gering, Interessenten warten ab und der Käufer bekommt mit zunehmender Vermarktungsdauer eine immer stärkere Verhandlungsposition. Am Ende kann es passieren, dass die Immobilie deutlich unter ihrem eigentlichen Wert verkauft wird.

Beim richtigen Einstiegspreis sieht es anders aus. Dieser erzeugt reges Interesse und eine höhere Nachfrage. Mehrere Interessenten können miteinander konkurrieren und der Verkäufer behält eine bessere Verhandlungsposition. In manchen Fällen wird dadurch sogar ein Preis erzielt, der über dem ursprünglichen Angebotspreis liegt.

Der Startpreis ist deshalb keine Nebensache. Er kann den gesamten Verkaufsprozess beeinflussen.

STILPUNKTE: Schöpf & Co. verfügt über langjährige regionale Marktkenntnis und Bewertungskompetenz. Wie wichtig ist es bei der Marktwertanalyse, nicht nur die Immobilie selbst, sondern auch den lokalen Immobilienmarkt und seine aktuelle Dynamik zu verstehen?

Ysabel Schöpf: Sehr wichtig! Die Nachfrage schwankt oft von Stadtteil zu Stadtteil, teils sogar innerhalb weniger Straßenzüge. Nur wer diese Dynamik des regionalen Marktes kennt, weiß, welche Immobilien aktuell gefragt sind, wie Interessenten auf bestimmte Angebote reagieren – und kann so einen Wert ansetzen, der sich am Markt auch tatsächlich realisieren lässt. Als Immobilienmakler Bonn beobachten wir diese Entwicklungen fortlaufend. Auch mein Sohn Philipp Schöpf bringt hier mit seinem betriebswirtschaftlichen Hintergrund frische Impulse ein.

Eine Immobilie steht schließlich nicht für sich allein. Ihr Wert entsteht immer auch in ihrem konkreten Marktumfeld. 

STILPUNKTE: Gibt es den einen „richtigen“ Immobilienwert – oder muss der Wert immer auch im Zusammenhang mit der konkreten Verkaufsstrategie, der Zielgruppe und der aktuellen Marktsituation betrachtet werden?

Ysabel Schöpf: Der Wert wird immer auch von Verkaufsstrategie und Zielgruppe mitbestimmt. Eine Immobilie kann für unterschiedliche Käuferkreise wie Kapitalanleger, Familien und Selbstnutzer verschieden attraktiv sein. Deshalb betrachten wir eine Bewertung nie losgelöst vom geplanten Verkauf, da sich dies auf den erzielbaren Preis auswirkt.

Es geht nicht darum, einen möglichst hohen Wunschpreis zu formulieren. Entscheidend ist, einen Preis zu finden, der zur Immobilie, zum Markt und zur angesprochenen Zielgruppe passt. Genau daraus entsteht dann auch eine realistische Grundlage für die Vermarktung. 

STILPUNKTE: Was raten Sie Eigentümern, die über einen Verkauf nachdenken, aber noch gar nicht sicher sind, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist? Kann eine fundierte Marktwertanalyse auch dann sinnvoll sein, wenn die Verkaufsentscheidung noch nicht unmittelbar bevorsteht?

Ysabel Schöpf: Ja, unbedingt. Sie schafft Klarheit für die eigene Entscheidung und ist eine solide Grundlage für alle weiteren Schritte – ob Verkauf, Vermietung oder langfristiger Besitz. Eine solide Marktwertanalyse hilft bei vielen Fragen. Wie etwa: „Wo steht meine Immobilie heute? Welche Faktoren beeinflussen ihren Wert? Und welche Möglichkeiten habe ich grundsätzlich?“  

Eine solche Einschätzung verpflichtet niemanden dazu, sofort zu verkaufen – ist jedoch äußerst hilfreich, um eine spätere Entscheidung nicht aus dem Bauch heraus, sondern auf Basis realistischer Zahlen und einer fundierten Einschätzung des Marktes zu treffen.

Die Experten und Makler von Schöpf & Co., mit Sitz in Bonn und Bad Godesberg, sind DIE Ansprechpartner, wenn es um Immobilien geht – und das in bereits vierter Generation!

Häufig gestellte Fragen