In einer entwidmeten Kirche leben, auf einem ehemaligen Industriegelände die eigenen vier Wände schaffen oder dem aufgegebenen Bauerngehöft neues Leben einhauchen, die Bandbreite von Gebäuden die Denkmalstatus genießen ist groß. „Rund 880 000 Kulturdenkmäler existieren nach unserer Schätzung in Deutschland“, erklärt Sven Vogel des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.. Wer in einem ungewöhnlichen Ambiente leben oder innovativen Lebensraum für andere schaffen möchte, ist den Behörden grundsätzlich als Käufer denkmalgeschützter Immobilien willkommen. Denn der Erhalt der Denkmäler liegt im öffentlichen Interesse und sie bieten auch den Käufern erhebliche Vorteile. So sind die denkmalgeschützten Immobilien oft stadtnah und in gewachsenen Vierteln zu finden. Das Raumangebot der Denkmäler ist ebenfalls oft deutlich großzügiger bemessen als in Neubauten. Doch vor der Nutzung steht meist eine grundlegende und aufwendige Sanierung. Sowohl Eigennutzer als auch Käufer von Rendite-objekten können die Kosten für die Bauarbeiten aber auf die Steuer anrechnen. Das Einkommensteuergesetz gewährt unter dem Stichwort Denkmalabschreibung (Denkmal-AfA) sowohl demjenigen, der eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage zur Vermietung erwirbt als auch dem Eigennutzer hohe steuerliche Vorteile. „Die Höhe der steuerlichen Vorteile bestimmt sich in erster Linie durch den Sanierungsanteil am Immobilienkaufpreis. Dieser kann 70 Prozent und mehr des Kaufpreises ausmachen“, betont der Experte für exklusives Wohnen in denkmalgeschützten Immobilien Philippe Krükel. Der Geschäftsführer von iwert Immobilien verweist dabei auf die gesetzlichen Grundlagen für die Denkmalabschreibung, die im deutschen Einkommensteuergesetz geregelt ist. Die Paragraphen 7h und 7i EStG regeln die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und der Paragraph 10f EStG enthält im Grunde die gleiche Regelung für Eigennutzer. Unterschied ist dabei die Höhe und Dauer der Abschreibung für Kapitalanleger und Eigennutzer. Der Kapitalanleger kann über zwölf Jahre den gesamten Sanierungskostenanteil abschreiben, der Eigennutzer hingegen über zehn Jahre 90% von diesem. Wie sich die Denkmalabschreibung beim Kauf einer Denkmalimmobilie für jeden Einzelnen persönlich auswirkt, kann schließlich nur der eigene Steuerberater exakt bewerten, meint der Fachmann.
Generell gilt zu beachten, dass sämtliche Maßnahmen, die das Erscheinungsbild und die Substanz des Hauses verändern, unbedingt vor dem Baubeginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden müssen. Denn wer es versäumt, sich die neuen Fenster, den Fassadenanstrich oder die Hausdämmung von den Denkmalschützern genehmigen zu lassen, gefährdet seinen Steuervorteil. Dies kann auch geschehen, wenn man ein Objekt bei bereits laufender Sanierung erwirbt. Dann werden meist erst die Baumaßnahmen steuerlich wirksam, die ab Unterzeichnung des Kaufvertrages in Angriff genommen wurden. Das „A und O“ ist daher der ständige Austausch, damit ein entspanntes und auch lohnendes Wohnen in sanierten Denkmälern möglich ist.
Text: Claudia Wingens | Foto: iwert Immobilien
