Dennis Sahlmen: Immobilienverkauf bei Scheidung, Erbe und finanziellen Herausforderungen

STILPUNKTE: Herr Sahlmen, was ist so besonders schwierig beim Immobilienverkauf, wenn eine Scheidung, ein Erbfall oder finanzielle Herausforderungen im Raum stehen?

Dennis Sahlmen: Alle drei Szenarien haben eines schon einmal gemeinsam: Sie haben – je nach Fall – hohes Konfliktpotenzial. Das gilt vor allem bei Scheidung und Erbe. Aber auch die Emotionalität spielt eine enorme Rolle. Und das wirklich in jedem der Fälle. Speziell bei finanziellen Notlagen kommt noch ein erhöhter zeitlicher Druck hinzu, unter dem Eigentümer stehen, da sonst neben einer möglichen Zwangsversteigerung auch eine eventuelle Privatinsolvenz droht. Beim Immobilienverkauf im Erbfall oder bei Scheidung wiederum sind es oftmals fehlende Immobilienunterlagen oder unklare Eigentumsverhältnisse, die den Verkauf erschweren können.

STILPUNKTE: Für Eigentümer sind diese Situationen wirklich belastend, wie Sie sagen. Wie begleiten Sie den Immobilienverkauf gerade dann?

Dennis Sahlmen: Zuerst einmal gilt in allen drei Fällen, eine ruhige Analyse der rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgangslage vorzunehmen. Damit fangen wir an. Wir ermitteln mit den Eigentümern immer den Status Quo. Egal, ob es sich um eine Scheidung, ein Erbe oder die finanzielle Notlage handelt. Zudem übernehmen wir als Immobilienmakler gerade im Scheidungs- oder Erbfall eine moderierende Rolle und unterstützen dabei, die Transparenz, etwa bei der Immobilienbewertung, zu wahren. Und natürlich begleiten wir den kompletten Verkaufsprozess – über die strukturierte Verkaufsstrategie bis zur Zusammenarbeit mit Notaren, Anwälten und Banken bis zum abschließenden Notarvertrag bei Verkauf der Immobilie.

STILPUNKTE: Was gilt für Sie als Immobilienmakler besonders im Scheidungsfall zu beachten?

Dennis Sahlmen: Zum einen die Eigentumsverhältnisse. Es gibt verschiedene Konstellationen: Beide Ehepartner stehen im Grundbuch und sind Eigentümer, nur einer der Ehepartner steht im Grundbuch und ist Eigentümer, die Immobilie wurde vor oder während der Ehe erworben. All diese Fälle haben unterschiedliche Auswirkungen darauf, wer was mit der Immobilie machen darf und wie der Immobilienverkauf zustande kommen kann. Nicht zuletzt spielt die Eigentumskonstellation auch eine entscheidende Rolle dabei, wie die Immobilie beim Zugewinnausgleich berücksichtigt wird und welche Möglichkeiten sich überhaupt für den Verkauf bieten oder ob zum Beispiel nur eine Teilungsversteigerung noch eine Option ist. Das ist alles von Fall zu Fall höchst individuell und wir prüfen genau, was machbar ist – und was nicht.

Als wesentlich größere Herausforderung jedoch, stellt sich in gerade diesen Fällen die menschliche Komponente dar. Wenn einstige Partner in dieser doch emotional heftig aufgeladenen Konfliktsituation unterschiedlicher Meinung sind, wie nun künftig mit dem einst gemeinsamen Nest, verfahren werden soll. Wenn etwa einer der beiden verkaufen möchte und der andere Part die Immobilie jedoch behalten möchte – dann gilt es, mit Fingerspitzengefühl zu argumentieren, um beiden gerecht zu werden. Diese moderierende Rolle, die wir hier als Makler einnehmen, ist oft entscheidend.

STILPUNKTE: Dieses Vorgehen ist sicherlich genauso beim Immobilienverkauf nach Erbe, oder?

Dennis Sahlmen: Ähnlich komplex, auf jeden Fall. Vor allem, wenn es sich um eine Erbengemeinschaft handelt. Dann gilt nämlich, dass alle Erben dem Immobilienverkauf zustimmen müssen. Interessant sind dann die Erbfolge sowie die korrekte Ermittlung aller Erben. Wichtig ist dabei die Beantragung eines Erbscheins, denn dieser bestätigt die Erbenstellung und es gibt keine Überraschungen bei der Erbenanzahl. Wichtig zu wissen ist auch, dass ein Erbe auch den gesamten Verkauf blockieren kann – auch dann wäre einzig eine Teilungsversteigerung möglich, wenn es nicht zu einer anderen Einigung kommt. Auch bei Erbe beraten wir und versuchen natürlich genauso wie bei einer Scheidung eine vermittelnde Rolle einzunehmen, um unseren Kunden bestmöglich zu helfen.

Allerdings, wenn wir schon die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung ansprechen, dann sollte hierbei unbedingt beachtet werden, dass dies wirklich der letzte Ausweg ist, wenn alle anderen Bemühungen gescheitert sind und keine Einigung erzielt werden konnte. Zudem ist dies die für alle Beteiligten finanziell schlechteste Lösung.

STILPUNKTE: Was ist, wenn ich in einer finanziellen Notlage bin – wie können Sie da helfen?

Dennis Sahlmen: Oftmals ist es bereits sehr, sehr dringlich, wenn Kunden mit finanziellen Herausforderungen ihre Immobilie verkaufen wollen. Gerade steigende Zinsen und damit verbunden nicht mehr stemmbare Anschlussfinanzierungen haben viele Eigentümer unter Druck geraten lassen. Und dann ist die zeitliche Komponente entscheidend, um eine Zwangsversteigerung oder, noch schlimmer, eine mögliche Privatinsolvenz, abzuwenden. In der Regel gilt es für die Eigentümer dann, aus dem Verkauf nur noch das bestehende Darlehen abzulösen. Idealerweise gelingt der Immobilienverkauf dann sehr schnell. Wir hatten schon Fälle von Immobilienverkäufen in solchen Situationen innerhalb von nur fünf Wochen.

STILPUNKTE: Was würden Sie Kunden in sensiblen Lebenssituationen raten, die ihre Immobilie verkaufen möchten oder müssen?

Dennis Sahlmen: Setzen Sie in jedem Fall auf Immobilienmakler, die nicht nur Makler sind, sondern wirklich Partner. Transparenz, Neutralität und fachliche Expertise sind beim Immobilienverkauf bei Scheidung, Erbe und finanziellen Herausforderungen nicht optional, sondern elementar. Nur so werden auch verschiedene Fallstricke der einzelnen Situationen professionell berücksichtigt.