Mischa Stratmann: Immobilienbewertung richtig vornehmen – die passende Bewertung berücksichtigt mehr als die Immobilie

STILPUNKTE: Herr Stratmann, wenn ich eine Immobilie verkaufen möchte, wie kann ich den Wert meiner Immobilie bewerten?

Micha Stratmann: Die Frage ist: Wie belastbar soll die Bewertung sein? Möchte ich erst einmal nur eine grobe Orientierung haben oder möchte ich den Wert meiner Immobilie ganz genau wissen? Für eine erste Orientierung gibt es Online-Tools. Belastbarer wird es, wenn ich eine Immobilie bewerten lasse – vom Immobilienmakler oder einem Gutachter. Letzterer macht gerichtsfeste Gutachten, etwa wenn ein Immobilienverkauf bei Erbschaft oder Scheidung ansteht. Entscheidend ist, dass der Immobilienwert fundiert und marktnah ermittelt wird. Wer also einen Immobilienmakler beauftragt, sollte darauf achten, dass dieser die Wertermittlung genau und nachvollziehbar vornimmt.

STILPUNKTE: Und welche Immobilienbewertung ist am genauesten?

Micha Stratmann: Die Kunst ist es, das passende Verfahren für die jeweilige Immobilie zu nutzen. Es stehen Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren als gängige Methoden zur Verfügung. Jede Methode zur Immobilienbewertung hat Vor- und Nachteile und eignet sich mehr oder weniger für eine Immobilie. Für ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus ist zum Beispiel das Sachwertverfahren ideal. Bei Mehrfamilienhäusern meist das Ertragswertverfahren. Das Vergleichsverfahren richtet sich nach Ausstattungsmerkmalen, die miteinander verglichen werden. Hier gilt: Je individueller eine Immobilie ist, desto schwieriger wird der direkte Vergleich mit anderen Immobilien. Welche Immobilienbewertung am genauesten ist, richtet sich also nach der Immobilienart.

STILPUNKTE: Was ist mit der Nachvollziehbarkeit der Bewertung?

Micha Stratmann: Wir erleben oft, dass Bewertungen ausgegeben werden, in denen am Ende nur eine Zahl steht – es fehlt die Herleitung, was in die Wertermittlung eingeflossen ist und berücksichtigt wurde. Auch eine Differenzierung zwischen einem theoretischen Immobilienwert und einem marktgerechten Verkaufspreis spielt eine wesentliche Rolle. Ein marktgerechter Wert berücksichtigt die Kaufkraft und den Immobilienmarkt in der Region und damit die Möglichkeit, die Immobilie auch zum ermittelten Wert tatsächlich zu veräußern. Kein Makler sollte Höchstpreise versprechen oder bewusst zu hoch bewerten. Denn ein im Verhältnis zu hoch bewertete Immobilie wird nur schwer einen Käufer finden. Außerdem sollte der Immobilienmakler auch die Bewertung durch Banken im Blick haben, damit bei der Finanzierung keine Hürden entstehen. Professionelle Immobilienmakler achten auf all diese Aspekte und wahren in der Immobilienberatung die Transparenz dazu.

STILPUNKTE: Wie läuft denn eine ideale Immobilienbewertung ab?

Micha Stratmann: Im Idealfall vereinbaren wir einen Termin vor Ort beim Eigentümer. Im Gespräch ermitteln wir zentrale Daten zur Immobilie. Gleichzeitig gewinnen wir einen ersten Eindruck von der Immobilie. Wir sichten die vorhandenen Immobilienunterlagen wie Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Energieausweis und viele mehr. Zudem unterstützen wir dabei, noch fehlende Unterlagen zu besorgen, damit die Immobilienbewertung auch fundiert vorgenommen werden kann. Erst, wenn wir alle Unterlagen haben, bewerten wir mit dem am besten passenden Verfahren, machen eine Marktanalyse sowie eine Konkurrenzanalyse. Und wir entwickeln gemeinsam mit dem Immobilieneigentümer eine solide Preisstrategie. Der Immobilienverkauf sollte ein transparenter, angenehmer Prozess sein.

STILPUNKTE: Was beeinflusst denn den Wert meiner Immobilie?

Micha Stratmann: Klassisch beeinflusst wird der Immobilienwert natürlich durch Immobilienzustand, Lage vom Grundstück, Zinsniveau, Wettbewerb, energetische Vorgaben und die aktuelle Nachfrage. Aber – und das wird oft nicht bedacht – auch die Verkaufsstrategie kann den Wert steigern. Das beginnt bei einer professionellen Präsentation der Immobilie. Daher arbeiten wir nur mit Profifotografen für die Immobilienfotografie zusammen. Home Staging kann als unterstützende Maßnahme für die Präsentation ebenso genutzt werden. Dann gilt aber: Was Kaufinteressenten auf Bildern sehen, sollte auch bei einer Besichtigung vorzufinden sein. Am Ende helfen digitale Tools beim Immobilienverkauf, die Immobilienpräsentation zu optimieren.

STILPUNKTE: Welche Fallstricke gibt es bei der Bewertung?

Micha Stratmann: Aus Eigentümersicht ist einer der größten Fallstricke die emotionale Bindung zur Immobilie. Das ist verständlich, denn am eigenen Haus oder der eigenen Wohnung hängen Erinnerungen. Wir erleben oftmals, dass die eigene Immobilie vom Wert zu hoch eingeschätzt wird. Kaufinteressenten haben jedoch keine emotionale Bindung zur Immobilie – genauso wenig wie wir Immobilienmakler. Das ist ein wesentlicher Vorteil für eine marktgerechte Immobilienbewertung. Wir und auch Kaufinteressenten sehen die Immobilie anhand der Fakten.

STILPUNKTE: Wie würden Sie am Ende den Immobilienwert beschreiben?

Micha Stratmann: Der Wert der Immobilie ist am Ende nicht das Ergebnis einer reinen Berechnung, sondern der Punkt, an dem ein Käufer bereit ist zu zahlen und ein Verkäufer bereit ist zu verkaufen. Das ist einfache Marktlogik. Und dennoch ist und bleibt die Immobilienbewertung der Ausgangspunkt für jeden Immobilienverkauf und Immobilienkauf.

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